蹲得越深是否是为了跳的更高！
2017年，注定是中国房地产行业刻骨铭心的一年，政策铺天盖地，成交冷热不均。一线城市跌入谷底，二线城市触顶向下，三四线城市冷热不均、各显神通。但是，如果要给这一年贴上一个标签的话，那一定是“跌”！让我们来看一组数据：
房价方面：
2018年1月28日，北京市住建委公布：2017年12月份，北京二手房成交均价是59100元/平方米，比最高点的3月份下降了13%。
深圳市规划国土委公布，2016年9月以来，深圳新建商品住宅均价已连续15个月环比下降。2017年12月，新建商品住宅均价为54256元/平方米，比2016年9月下降了11.9%。
成交量方面：
2017年北京二手住宅共成交13.6万套，同比2016年下降50%。新建商品住宅成交量同比降幅也近43％。
2017年上海二手住宅共成交14.8万套，同比2016年下降59%。新建商品住宅成交量同比下跌52％。
2017年深圳二手住宅成交量532.01万平米，同比2016年下降33.7%。新建商品住宅成交量同比下降38.6%。
2017年50个重点城市新建商品住宅成交面积同比2016年增幅
（来源：易居研究院）
通常，有房族期盼房价暴涨，无房户祈祷房价崩盘，这是人性使然，无可厚非。不过，人性的复杂性就在于，同一个人每次买房前都希望下跌，拿到产证后却希望立刻暴涨，循环往复、周而复始。其实，我认为我们所有人都应该祈祷房价下跌！
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下调不等于崩盘
楼市崩盘对一个国家或者地区的经济来说，绝对是毁灭性的打击，而且崩盘带来的负面影响是长期的、持久的，不仅对于国家，对个人就业、负债、生活也会造成严重的影响。让我们来看看历史上距离我们较近的三次楼市崩盘案例：
日本楼市崩盘是从1991年开始到2006年，全国平均房价下跌了49.56%，东京房价相比于1988年的顶峰下跌了67.12%，时至今日仍在低位徘徊。日本失去的二十年，国内经济一蹶不振，国民负债、破产、自杀时有发生。
香港楼市崩盘是从1997开始到2003年，房价跌幅高达到70%，开发商、银行资金链大面积断裂，企业倒闭、员工失业，人民对于楼市彻底丧失信心。
海南从1991年到1993年，短短三年房价增长超过4倍，崩盘从1993年开始一直持续到2006年才结束。期间大量房地产企业倒闭，遍地烂尾楼，无数人血本无归。
然而，与崩盘不同的是，房价下调（即下跌），是ZF为了抑制房价短期内过快上涨，防止泡沫过度膨胀，防范金融风险而采用纯政策手段限制交易带来的在合理可控范围内的下跌。其中，政策手段可谓花样繁多，比如限购、限贷、限价、限售、限商，加息、减息、还有租赁和共有产权等等。然而，购房的内部需求还是客观存在，且非常强大的，只是由于外部条件不鼓励、不适合、不允许才会导致交易量萎缩，从而带来房价下跌。
简言之，房价崩盘是被动的，是无能为力的，是政府和人民都不愿意看到的，而房价下调是主动的，是政府为防止房价崩盘而采取的主动防御措施，是确保楼市良性健康发展的必要步骤。
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下调有利于防止崩盘
从2017年下半年开始，“防范系统性金融风险”就是各级ZF工作的重中之重。国务院金融稳定发展委员会的成立，就可见该项任务的紧迫性和重要性。毫不夸张的说，防范金融风险、化解金融危机的成功与否直接决定着全面建设小康目标能否实现和中华民族伟大复兴的成败。从石九大开始，防范金融风险就已经是首要任务：
2017年10月18日，石九大提出：“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，健全金融监管体系，守住不发生系统性金融风险的底线”。
2017年12月8日，中央政治局会议指出：2018年要加快住房制度改革和长效机制建设；要使宏观杠杆率得到有效控制以防范化解重大风险。
2018年1 月 24 日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤在2018达沃斯论坛上发表演讲：中国未来几年要坚决打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。
2018年1月25日银监会对“楼市杠杆率”最高的厦门开出了系列罚单，对资金违规进入楼市问责。
2018年1月25日到26日银监会在全国银行业监督管理工作会议上强调，进入2018年，银行业改革、发展与监管工作要继续打好防控金融风险攻坚战，坚决防止发生系统性金融风险，使宏观杠杆率得到有效控制，并提出10大重点监管举措：
1、努力抑制居民杠杆率，重点是控制居民杠杆率的过快增长，打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规流入股市和房市。
2、继续遏制房地产泡沫化，严肃查处各类违规房地产融资行为。
2018年1月29日，恒丰银行暂停受理房地产行业新增授信业务。2018年开始，国内部分银行已经暂停房地产开发贷业务。
守住不发生金融风险，不发生经济危机，才是对房地产市场的最大保护，是确保房地产行业健康持续发展的根本前提。通过行政手段干预房价，促使房价在合理范围内下跌，有利于平衡供需矛盾，暂时的下跌，主动的下跌，有利于消化泡沫。我们要的是慢牛，不是快牛，慢牛才长久，快牛必崩盘。
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下调有利于政策放松
房价下调，必然伴随着成交量的萎缩，从而导致开发商拿地减缓，地价下跌，甚至流拍。我国经济增长和财政收入严重依靠房地产的局面短期内不会改变。所以我们看到2017年11月全国的“一般预算内收入”同比下滑了1.4%，12月下滑了4.3%。2018年1月份、2月份的数据两会结束后就会出来，财政收入下滑的态势会更加明显。同样，房地产占比更大的地方ZF的苦日子才刚刚开始。
等到房地产开始拖累经济增长，房企和相关产业濒临倒闭，国内经济转型和改革开放遇到困难时，房地产的“夜壶”功能就会被重新拾起。我之前反复强调过：房地产是经济调解的工具，这个工具必将长期存在。
所以，才会有广为流传的房地产三年周期论。2009年3月、2013年1月和2015年5月，是一二线重点城市房价暴涨的起点，也是阶段性最低点。这个时间点的诞生都毫无意外的伴随着调控政策的松动，鼓励政策的出台。虽然这次未必是三年，准确来说，一定不会是三年，但是这个最低点一定会到来，政策放松一定会到来，大家拭目以待。
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下调有利于房价反弹
政策放松必然带来成交量回升和房价上涨，这点毫无疑问。此外，房价上涨本质上是伴随着需求的释放，不论是刚需还是投资，上涨1-2年之后，需求得到满足，必定没有持续上涨的动力和后劲。所以，必须等待需求的再次积累，比如新增人口，适婚人口，改善人口，自有资金积累等。因为需求被满足得以释放，所以，房价上涨不会持续，也不应该持续。暂时的下跌或者短期的平稳是为了需求的再次集聚和今后的继续反弹。举个简单易懂的例子，就好比爬山途中一定需要修建几个平台休息才能登顶是一个道理。
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下调有利于所有人
房价的暂时下调对所有人都是有益处的，或许你还没有完全意识到，因为你的眼界不够宽。
刚需首套：房价下跌15％，首套首付降低至20％，利率打7折，税费减免。这意味着一辆豪华有座大巴向你缓缓驶来，恭喜你可以上车了。同样购买一套原价值300万的首套住房：
下跌前：首付105万（300×35％），利率5.39（4.9％×110％），月供：10938元 利息：199万
下跌后：首付51万（300×0.85×0.2），利率3.43（4.9％×70％），月供：9081元 利息：123万
下跌15%后，购买同样一套房，包含利息总价减少121万，首付减少54万。
改善二套：政策松动后，为鼓励购房，很多城市都会将改善二套归并入首套标准执行，比如，购买二套普通住房的、首套还清贷款的、首套人均面积不达标的等等。鼓励大家改善居住条件，替国家去库存、为经济增长贡献自己应有的力量。这样，虽然你有一套房，但是为了购买二套，还是愿意看到房价下跌。房价下跌15%，看似你的首套房资产缩水，但是却降低了你二套房的购买门槛。随着今后房价上涨，你的总资产增值更快。所以房价下跌对你是百利而无一害。
置换客：房价下跌15％，就意味着你以小换大的差价减少15％。比如，原本你打算卖掉500万的两房置换成800万的三房，差距300万，由于房价下跌15%，这个差距就减少为255万，而且你卖掉后，还可以参照首套或者改善二套执行优惠标准，首付降低、利率7折，税费减免，何乐而不为呢？
投资客：房价下跌又不是崩盘，暂时的总资产缩水，何必介意。既然房价降了，索性就乘机再低成本入手几套，为即将而来的房价反弹做准备，咬咬牙，只要挺过暂时的还贷期，相信你离梦想的财务自由已经不远了。
所以，无论是有房还是没房，无论是刚需还是投资，房价在合理范围内下调都是非常有益处的，有房的朋友也大可不必天天杞人忧天，唯恐房价下跌，相信D相信ZF，国富才能民强。
除此之外，我相信会有极少数人坚信房价会崩盘，坐等崩盘后再去随地捡豪宅。我只想说，房价下跌是你最好的上车机会，你却视而不见。是否崩盘没有任何人可以百分百预测。我劝你别用一辈子的幸福去对赌明天，就好像你用一己之力去对赌国家命运一样，不是你太渺小，而是你政治立场有问题，政治觉悟太低，企图阻止全国人民奔小康，阻碍中国梦实现的宏伟目标。
结 束 语
毋庸置疑，只要不发生严重的政治颠覆，中国房价长期必将是稳步上涨的。2017年底我国的城镇化率为58.52%，2020 年达到60%，2030年达到70%，而发达国家城镇化率基本为80%左右。今后几十年，必定是我国经济社会、民生保障高速发展的黄金时期。不过，随着人口红利的消失，人口出生率今年已经开始降低，未来各地房价加剧分化是不可逆转的，城镇化和大城市化将使一二线城市房价持续上涨，部分外溢三线城市会跟涨，其余三四线城市远期必将逐步下跌。所以，身处三线以下城市的朋友，尽早将资产转移至省会城市是明智之举，一二线城市的朋友务必要抓住房价下跌的绝好机会，该上车的上车，该投资的投资。
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